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今年「兩會」焦點之一是粵港澳大灣區的建設,36名港區人大代表更罕有地就大灣區發展聯署,促請中央政府推出「灣區政策」。隨着大灣區規劃綱要即將出台,今年三大基建(港珠澳大橋、高鐵和蓮塘口岸)建成,大灣區已經從構思階段馬上進入規劃落實階段,衆多制約兩地融入的現行政策都要面臨優化、修改甚至撤銷的命運。

筆者任職的智庫「一國兩制青年論壇」去年10月發表《港人內地讀書就業身分待遇問題研究》報告顯示,買樓困難是在內地港人其中一個相當關注的問題。廣東省政協主席王榮在兩會期間主動提到港人內地置業的問題,認為可以適當在大灣區放寬。這是一個令人鼓舞的信息,為大灣區實現真正的「一小時生活圈」掃除障礙。

事實上,大灣區大部分城市對港人實施「限購」(即必須提交當地工作證明才能買一套房產)只是近兩三年左右的新措施。此前港人基本上可以無條件在廣東各城市購買一套房產。衆所周知,在上世紀末、本世紀初,不少港人(主要是長者)已經率先在珠三角地區的大規模屋苑買樓。當年如果沒有這批「大灣區先行者」,現在響噹噹的內房公司(如碧桂園和雅居樂)的發迹史可能要改寫。

樓市政策最為敏感

房產政策,也許是所有中國人最關心但也是最敏感的政策。在內地城市,限購政策分3類人。第一類是本地戶籍居民,基本上可以買一套房產,第二套起的房產會在貸款成數和利率等方面加以限制,個別城市更禁止買第二套房。第二類人是非本地戶籍居民,他們需要在當地工作並交社會保險(不少城市要求5年的社保紀錄)才有資格在當地買樓。第三類是「境外人士」,即港人的所屬類別。這類人的政策最為複雜,全國各個城市的政策都不一致,也引起不少港人困擾。總體來說,港人在當地工作可以買一套房產,但不一定可以申請到內地銀行的貸款。至於「工作」的定義也是「各處鄉村各處例」,最嚴格的會要求提交社保證明(但不少港人不買內地社保),也有要求納稅證明或者勞動合同就可以。要提交這些證明的目的,是確保房產是供港人「自用」,而不是以炒賣為目的。

誠然,在全國各地紛紛推出「限購令」以遏抑樓價上升過快的大氣候之下,廣東地區難以獨善其身,因此過去理所當然的港人買樓政策也要大大收緊。然而大灣區已經成為國家重點發展區域,以規限「境外人士」為前提的限制港人買樓政策,已經不合時宜,應該優化甚至大幅修改。

首先,十九大報告確立了香港融入國家發展大局的大政方針,一些因歷史原因或管理需要對港人的差別待遇應該逐步撤銷。這也是中央近月來陸續研究並推出各種便利港人在內地發展措施的根本原因。因此,把港人列為「境外人士」的做法值得商榷,也跟「融入國家發展」的「主旋律」格格不入。

就大灣區的發展而言,這個概念更加是不合時宜,與打造「一小時生活圈」的目標背道而馳。既然香港要率先融入大灣區,人流要達到自由流動,所謂「自用房產」的定義便不應只局限在某個城市。隨着三大基建完工,可以預見未來10年會有不少港人選擇到大灣區居住,但同時保留在香港的工作或公司業務。每天家在深圳、工作在香港或到大灣區養老的生活模式,將會愈來愈普遍。

紓緩香港樓價過高

有意見認為,開放港人購買大灣區房產可能會炒高當地樓價,違反國家遏抑樓價增長過快的政策。這是一個在錯誤時間問的正確問題。如果放在15至20年前國家房產市場仍未發達、外資佔市場份額不低的年代,香港資金也許有能力炒高內地樓價。但現在內地樓市熾熱基本上完全由內地人帶動,就算回復過去措施,港人佔大灣區房產購買力的比例與本地戶籍和非本地戶籍人士相比,仍然十分小,對當地市場影響微乎其微。

容許港人在大灣區買樓的最大好處,當然是樓價甚具吸引力,可以滿足港人尤其年輕人的置業願望。大灣區9個城市的樓價差異很大,可達10倍以上。附表是整理內地網站的平均數據,但如果在市中心的話,會比平均價高很多。例如深圳南山區的樓價動輒超過1萬港元一平方呎,固然遙不可及;但深圳東部靠近未來蓮塘口岸的樓宇,現在只是大約5000至6000元一平方呎,大約是新界北部樓價的一半、香港市區樓價的三分之一或以下。至於珠江西岸例如中山或珠海的樓價,更低至1000至3000元/呎,相信對退休人士或者不需經常回港的人士有很大吸引力。

除了容許港人買樓以外,銀行按揭服務也是必不可少。上述研究報告發現,過去不少香港銀行願意以香港利率承做內地樓宇按揭,但近年本地樓價飈升、利潤豐厚,願意兼做內地按揭業務的銀行愈來愈少。假如大灣區全面開放港人買樓,相信香港銀行會願意配合,提供更方便而且利率比內地銀行更低的按揭服務。

建議劃一買樓資格

筆者建議,大灣區九市以整個灣區為單位,為港澳人士重新定義「自用住房」,但同時應施加若干限制以防止投機炒賣,貫徹「房子用來住不是用來炒」的原則。首先每名港人只能在整個大灣區買一套毋須工作證明的自用房產,房產不能出租和5年內禁止轉售,以確保港人在享受大灣區「一小時生活圈」的人流便利的同時,措施不會成為進一步炒熱樓市的催化劑。此外,現時大灣區9個城市的在職港人買樓政策仍然存在差異,建議劃一買樓資格、所需證明文件、樓宇貸款等措施,並能夠如李克強總理所言,盡量與本地人享受同等待遇。這些具體措施的落實,將對推動港人加快融入大灣區、開拓更廣闊發展空間起到積極作用。

作者是一國兩制青年論壇召集人
原文載於《明報》觀點版 (2018年3月29日)

圖片來源:http://news.wenweipo.com/2017/04/13/IN1704130003.htm