林至穎：首置廉租大灣區 解青年樓困

特首林鄭月娥上任後首份施政報告將於今日公布。青年房屋問題是近年社會熱話，也是導致民怨的其中一個根源。各界都對特首如何應對此問題抱有很大期待。筆者將於本文探討解決青年房屋問題的可行建議。

有云青年房屋問題是歸因於他們的收入低、無法上流，政府應該想辦法協助他們提升收入。無可否認，青年的工資是令他們置業困難的成因之一，可是香港是自由市場，政府不應對薪酬採取過多干預。倘若只提升青年薪酬更必定會引來其他階層不滿，最終令社會更趨撕裂。

首置盤定位要準 月入放寬至2萬

事實上，政府應該將手頭上的資源做好分配，為每一個群體制定合適的住屋協助方案。現時很多人不滿新移民佔用公屋資源，原因是他們覺得資源分配不公，政府政策偏向到特定群體。筆者現任香港特區政府運輸及房屋局（房屋）上訴委員會委員，審閱過很多房屋案例，對此很有感受。由此可見，分配公平是市民所重視的，也是政府應該思考的總體大方向。

特區政府在處理房屋問題上其實下了很多工夫。林特首上任短短3個月以來已經推出多項措施，包括「組合屋」、「首置上車盤」等，同時組成了土地供應專責小組，研究增加土地供應的方案。筆者認為定位準確的「首置上車盤」、發展租賃市場及鼓勵在大灣區居住就業將會是解決青年房屋問題的可行方案。

首置上車盤猶如新加坡的組屋。雖然計劃詳情有待最終定案，但其定位將會是「居屋之上，私樓以下」，目標對象為月入約5萬到7萬從未置業的香港永久居民家庭。計劃同時帶有嚴厲的轉售限制，避免寶貴資源被「有心人」用作炒賣。

此計劃定位其實有可改善空間。要是單位定價不進取，中產家庭倒不如多花一點錢購買私樓，在自住的同時順道當作投資。倘若單位定價過低，只讓中產階層購買亦不合理。由此可見，有關計劃的定位應該作出適當調整。

筆者認為首置上車盤應以有一定經濟能力的青年人作為目標，將月入放寬到約2萬元，單位售價應該以香港人入息中位數計算，與市價脫鈎。而轉售限制方面，筆者認為有關房子只能售予政府，讓政府再行分配。

發展租賃市場 青年擁私人空間

或許有人認為這群人能購買居屋，但居屋供應有限，而且需要與綠表申請者競爭，能買到的機會極低。加上居屋與市價掛鈎，在「水漲船高」的情況下青年依然難以負擔。

另外，部分青年收入較低，無法負擔置業的開支。香港現時的土地供應有限，樓價高昂是很難改變的現實。可是青年實際需要的是擁有自己的私人空間，要是政府讓他們以合理的價錢租住較小的單位也能提升他們的滿足感。因此，發展租賃市場也是值得考慮的。

社聯與上月公布了「社會房屋共用計劃」，以低於市值租金租予正在輪候公屋的基層住戶，每個單位讓數個家庭共用。短期而言，政府能將此計劃稍作修改，將目標從基層住戶轉為青年，使他們能擁有自己的地方，滿足他們的住屋需要。長遠來說，政府可以參考內地的做法，在賣地時加入條款，地產商必須建設特定比例「只租不賣」的房屋，以此發展租賃市場。在租盤供應增加後，市場的租金理應會有所回調，對青年或其他租戶均帶來正面影響。

正如筆者上述所言，分配公平亦是政府必須注意的地方。要做到絕對公平十分困難，可是政府能考慮按照不同收入、年齡及輪候時間等因素，設立混合計分制度，讓每個組別有一定的佔比，並在最後以抽籤形式分配單位。

除了居住在香港，跨城居住亦是未來的可行趨勢。粵港澳大灣區交通發展迅速，港珠澳大橋2017年底已經有條件通車，而廣深港高鐵香港段亦預計於2018年第三季通車。交通如此便利的情況下，每日跨境上班也是可行。可是現時內地很多城市實行限購，沒有該城市戶口的人需要提供社保證明。同時，香港人要購買內地房產進行按揭也比較困難。

鼓勵大灣區置業 港人跨城居住

據筆者了解，現時香港永久居民只有在澳門的中資銀行才可以申請到貸款，購買粵港澳大灣區周邊城市的房子。特區政府應與內地政府商討放寬港人到內地買房的限制，同時促成中資銀行在香港的分行提供貸款，使跨城居住變得可行。在減少香港房屋需求的同時，為青年提供多一個選擇。加上大灣區機遇處處，青年更可順勢到當地發展。

但當然，鼓勵青年在大灣區居住的同時，也要排解他們在內地生活安居、醫療生活、就業創業及稅務安排的一系列相關配套（詳見筆者於本欄2017年7月24日《移居大灣區．香港房屋困局曙光》及9月21日《港人大灣區創業遇困．官商應引路》兩文的觀點及具體建議）。

總的來說，現屆政府處理房屋問題態度積極。可是，現時推出的方案也是較着重基層家庭，同時也是較短綫的方案。青年是一個地方的未來希望，政府理應重視他們。盼望土地供應專責小組能提出創新的增加土地供應建議，讓林特首能制定長遠房屋發展策略，將社會的怨氣根源徹底消除。

作者是 一國兩制青年論壇理事、粵港澳大灣區青年總會副主席
原文載於《經濟日報》國是港事版 (2017年10月11日)