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July 4, 2018

土地供應“大辯論”已經開始了兩個多月。大辯論意味著諮詢過程當中持不同意見的人士會針鋒相對,但也期待各方面能够有理據有數據的表達自己意見,而不只是意識形態或口號的叫喊。專責小組主席黃遠輝這個大義工,到現在仍能保持不亢不卑,平心靜氣去聆聽及尊重所有持份者的意見,實在難得。

土地供應不足是真問題還是假問題?這當然是衆說紛紜。香港住宅的數目相對於住戶數目而言,整體上是足够的。問題在於住屋空間太小,樓價和租金太高,年青人從買樓無望到租樓無望,結了婚仍然分開居住的情況越來越多,已經對基本生活構成影響。另一方面,香港很多公共設施例如醫院、大學、老人院、甚至骨灰合龕都沒有地方興建,或者有地但太靠近社區而遭遇反對,這方面的供應問題是實實在在的。

對於大部分香港人而言,土地問題不是供應問題,是樓價太高的問題。然而,從世界各國包括我們國家的例子顯示,供應增加與樓價下降不是簡單的,如教科書般的直綫關係。房屋有使用屬性也有投資屬性,十多年前有人說內地房産不能買,“地大勿博”,衆多“鬼城”充斥三四綫城市,但事實上過去十年內地一方面大量供應房屋,另一方面樓價也是以倍數上升。寄望某年某月增加供應導致樓價下降幷不切實際,就算現在樓價馬上跌50%,也就回到2012年左右的水平,一般市民還是買不起。

真正讓香港市民可以儘快上樓的,恐怕是土地供應小組知道但不便宣之於口的第19個選項――到大灣區買樓。現在九市的樓價是香港的二分之一到十多分之一。隨著港珠澳大橋、高鐵和蓮塘口岸本年落成,只要內地放開限購,香港人住在深圳,每天到香港上班並不是天方夜譚。

事實上,全世界所有大都會都是不停向外擴展的,香港因爲歷史原因和一國兩制的關係是個極少數的例外。而我們爲此付出的代價(包括狹小居住空間、産業單一和樓價炒高)已經越來越難以承受。要香港政府在1100平方公里範圍內滿足香港人又要樓價合理又要空間較大的住屋需求,等同愚公移山,可敬之餘却是强人所難。

有人會說,香港年青人對內地十分抗拒,他們不會去大灣區的。但不要忘記,香港(某程度全世界都是)的價值觀是相當多元的,大多數人支持的所謂“共識”可能並不存在。香港有不少人是內地近一二十年移居過來,跟大灣區仍保持各種淵源。而土生土長年青人隨著基建的便利,願意一試的比例也會越來越大。假如各方面政策配套(包括內地取消限購、香港跨境交通便利而且收費降低、漫游費用大幅降低等),未來十多年有十分之一港人搬到大灣區不足爲怪。如果平均每年是3-5萬人的話,已經等于政府每年千辛萬苦取得的单位供應量。這個第19個選項看似遙遠,也許已經正在香港社會醞釀著,蓄勢待發。

作者是一國兩制青年論壇召集人
原文載於《AM730》所爲何事專欄(2018年7月13日)

圖片來源:https://news.now.com/home/local/player?newsId=303751